近来，席卷全国的新冠疫情以及严苛的房地产调控政策的双重压力下，房屋销售市场陷入前所未有的困境，呈现出持续低迷的态势。无论是新建商品房还是二手房，其成交量均不容乐观，市场正经历着一场深刻的变革。
新房销售遇冷，业绩断崖式下跌
国内新建商品房市场的惨淡景象已成事实。据权威机构中指研究院统计数据显示，在刚刚过去的今年一季度，全国排名前一百位的房地产开发商的销售业绩平均值为162.6亿元人民币，与去年同期相比，出现了高达47.2%的惊人跌幅。更为严峻的是，另一家知名机构克而瑞的统计揭示，一季度内，超过八成的百强房企累计业绩同比下滑，其中，近四成的企业降幅更是超过了惊人的50%。这种大规模的业绩滑坡，无疑是对当下房地产开发商盈利能力和市场信心的沉重打击。
二手房挂牌量激增，接盘侠寥寥无几
与此同时，二手房市场的成交情况同样不容乐观。今年一季度至四月期间，曾经活跃于房地产市场的“炒房客”们掀起了一轮新的抛售浪潮。目前，全国已有11个中心城市，其二手房的挂牌数量均已突破10万套大关。这些城市中不乏经济发达、人口聚集的重要区域，例如杭州的挂牌量已超过17万套，重庆紧随其后，达到16万套以上，天津的挂牌量也逼近15.2万套。此外，成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州以及哈尔滨等城市，二手房挂牌量亦纷纷超过10万套。尽管市场上充斥着大量的待售房源，但前来接盘的购房者却明显减少，形成了供大于求的局面。
房地产市场拐点已现，房价稳中有降是大势所趋
面对新房和二手房市场共同遭遇的“不好卖”困境，业内人士普遍认为，国内房地产市场的拐点已经悄然出现。未来，房价将呈现稳中有降的趋势，市场将通过“时间换空间”的方式，逐步回归其作为居住属性的本质。然而，当前的挑战可能已经不再是单纯的高房价问题，而是将伴随一系列全新的、更为棘手的麻烦。
四大新挑战，深刻影响房地产市场未来走向
挑战一：房产变现难度加剧
首当其冲的难题是，房产的变现将变得越来越困难。这主要归结于两个关键因素：
其一，自去年一季度至今，国内平均房价已从每平方米1.1万元人民币下跌至9500元人民币，跌幅超过15%。在“买涨不买跌”的传统购房心理下，房价的持续下跌导致潜在购房者纷纷转入观望状态，市场需求被极大抑制。
其二，在经历了二十余年的房价上涨周期后，真正有购房需求且有能力购房的群体大多已经完成了置业。国内刚需群体数量正在逐步减少。数据显示，目前我国居民已有96%的家庭至少拥有一套房产，更有41.5%的家庭拥有两套及以上房产，这表明国内房地产市场已趋于饱和，刚需购房需求极为有限。
挑战二：弃房断供现象或将增多
另一个令人担忧的趋势是，因无力偿还贷款而选择弃房断供的情况可能会随之增多。根据阿里平台公布的数据，2017年全国法拍房数量为9000套，到2020年激增至133万套，2021年更是高达168万套，短短四年内法拍房数量猛增了180倍。
今年以来，各行各业的不景气以及疫情的持续影响，导致大量企业裁员降薪，不少人面临失业或生意失败的风险。在此背景下，2022年选择弃房断供的案例数量很可能远超去年。实际上，“断供潮”所带来的社会经济影响，其严峻程度可能要远大于持续高房价带来的问题。
挑战三：新建商品房质量堪忧
近年来，新建商品房的质量问题也日益凸显，令人担忧。由于开发商受到央行“三道红线”融资政策的限制，加之商品房销售不畅导致流动资金紧张，部分开发商为了降低建房成本，不得不采取偷工减料、以次充好的方式进行施工。这使得新建房屋的质量难以得到有效保障，潜在的质量风险正在累积。
挑战四：老业主集体维权事件频发
随着房价下跌促销现象的常态化，老业主集体维权的行为也将大幅增加。去年11月，天津某小区业主就曾因房价大幅下跌而发起维权。他们购房时，每平方米价格为2万元，而不到半年时间，开发商就将房价降至1.35万元，降幅高达32.5%，业主损失巨大。此类因房价波动引发的业主维权事件，预计将随着市场变化而愈发普遍。
总结：回归理性，挑战与机遇并存
总体来看，当前房地产市场普遍面临着房屋销售困难的局面。在国内经济大环境的影响下，房价整体将呈现稳中有降的趋势，逐步回归理性。与其说高房价是最大的麻烦，不如说房产变现难度的加大以及弃房断供现象的增多，将是未来房地产市场更需要关注和应对的严峻挑战。市场正在经历一场深刻的洗牌，唯有适应变化，回归居住的本质，才能在新的格局中找到生存之道。
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